從恆大清盤 正確解讀大陸房地產政策邏輯

從恆大清盤 正確解讀大陸房地產政策邏輯

大陸地產集團恆大被香港法院下令清盤,揭示中國經濟增長模式典範轉移時代到來。圖/美聯社

負債超過人民幣2兆,早已資不抵債、被譏爲「負」可敵國的大陸地產集團恆大,自2021年12月首次傳出債務違約,並於2022年6月被提起清盤訴訟、聆訊經多次延期後,終於在2024農曆春節前一週被香港法院下令清盤。然而,就在恆大被宣佈清盤的兩天後,中共繼一連串的房市鬆綁政策後,再公佈第一批107個可獲得融資支持的房地產「白名單」。中共對房地產產業「有保有壓」的調控,除了展現其力促房地產軟着陸的決心,更重要的是,揭示長期以來中國經濟增長模式典範轉移時代的到來。

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大陸經濟對房地產的過度依賴,有其歷史及結構因素:1994年實施分稅制改革後,地方政府爲增加稅收、滿足財政需求,與金融機構、房地產商合作,建構一個透過出讓土地取得財政和稅費收益的體系。與此同時,國務院亦分別於1998年、2003年,將住宅業定調爲新經濟增長點、房地產定位爲支柱產業。基於此,再加上華人有房斯有財的文化習慣,以及退休後生活保障的需求,促使房地產成爲大陸民衆累積財富的主要標的。在上述多重因素疊加下,20多年來,以房地產爲核心的土地儲備、出讓和房地產的開發投資,不但成爲拉動經濟增長的火車頭,更讓房地產相關產業佔大陸GDP超過四分之一。

然而,多年來幾乎只漲不跌的大陸房地產,除了弱化了實體產業發展的契機,還扼殺了經濟發展的根本動力。房屋的過度商品化,更形成了極大的供需失衡泡沫、升高了金融機構的不良資產風險。而且以房貸爲主的家庭負債,遏制了民衆消費動能。更嚴重的是,房地產的過度炒作,造成收入分配和社會階層的急劇分化,社會矛盾空前激化,嚴重衝擊中共執政的穩定性。

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意識到此問題,中共多次推動各種抑制房價政策。例如2010年大出臺包括所謂的「國11條」、「新國10條」等一系列縮緊銀根、壓制二套房貸款等「限購令」、「限貸令」、「限漲令」。但隨着經濟下行壓力加大,中共2014年回頭又推出激勵房市措施,土地價格因此大漲,房價快速攀升,北上廣深等一線城市房價甚至呈現雙位數漲幅。眼見打房政策不見成效,2016年當局再提出「房住不炒」原則,並於2020年劃出史上最嚴格的房地產「三道紅線」,以打消房地產的過度槓桿。自此,大陸房市進入史上最大規模與最長時間的整頓期。

根據大陸學者分析,現今大陸房地產市場供求關係呈現三方面變化:一是供過於求,2022年全國城鎮居民人均住房面積已超過41平方米,再加上人口負增長、城鎮化動能減緩等因素,市場已從賣方市場轉向買方市場;二是市場從以增量爲主轉向以存量爲主,部分城市的二手房成交量已經超過新房成交量;三是由於擔心房地產商爛尾樓或債務違約,民衆更傾向購買現房而非期房。

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基於這樣的新形勢,大陸當局指出,未來房地產政策將朝兩大方向推進:一是持續提升城鎮化率。當局強調,2023年城鎮化率僅爲66.16%,和發達經濟體80%以上的水準相比,還有提升空間。大陸每年有超過1,000萬的農村居民進入城鎮,以及不少民衆改善性住房的需求較爲急迫,都將帶來新增住房的需求。二是構建房地產發展新模式。大陸當局認爲,破解房地產發展難題、促進房地產健康發展的治本之策,就是發展房地產新模式,例如推動保障性住房、城中村、「平急兩用」公共基礎建設等三大工程,以利帶動房地產相關投資消費。

然而,即便中共陸續出臺諸多鬆綁房市政策,但不可諱言,短期內房地產不會、也很難再成爲大陸經濟增長的主要動能。中共此次未出手相助所謂「大到不能倒」的恆大,甚至任由每年數百家地產商的破產,其未明之言即是:在美國加大對大陸科技圍堵的大前提下,未來大陸將加速新能源車、5G、AI等新興戰略型產業的發展,一方面藉此尋求新的經濟增長動能;另一方面,以此構築及夯實足以與歐美匹敵競爭的產業實力。一句話:恆大的清盤,意味中共將終結大陸多年來過度依賴資本擴張的粗放經濟增長時代;同時,象徵中共脫虛向實、發展實體經濟、邁向製造業強國的決心。

持平而論,大陸包括房地產在內的產業改革,是一項極爲艱鉅的系統性工程;其成功與否,尚在未定之天。諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)曾提醒:「不要對中國經濟下滑幸災樂禍,這可能會成爲所有人的問題。」對臺灣來說,無論大陸是否能華麗轉身,更是一道無可迴避、涵蓋政治、經濟、產業的艱難考驗。

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